Cómo funciona una hipoteca: cuota, intereses y tipos
Una hipoteca es probablemente la mayor deuda de tu vida. Entenderla antes de firmar puede ahorrarte miles de euros.
Una hipoteca es un préstamo a largo plazo para comprar una vivienda, garantizado con la propia vivienda. Si no puedes pagar, el banco puede ejecutar esa garantía. Por eso conviene entender bien sus componentes.
Capital, plazo e interés
Tres variables determinan tu cuota: el capital que pides, el plazo en años y el tipo de interés. Con el sistema de amortización francés, el más habitual, la cuota es constante, pero su composición cambia: al principio la mayor parte son intereses y al final, capital. Puedes verlo con nuestra calculadora de hipoteca.
Hipoteca fija, variable y mixta
- Fija: el tipo de interés no cambia durante toda la vida del préstamo. Ofrece estabilidad y previsibilidad, pero el tipo inicial suele ser algo más alto que el de una variable.
- Variable: el tipo se calcula como el Euríbor (a 12 meses habitualmente) más un diferencial fijo, y se revisa cada seis o doce meses. Tu cuota puede bajar o subir.
- Mixta: tipo fijo durante los primeros años y variable después.
El Euríbor
El Euríbor es el tipo al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. No lo decide tu banco: fluctúa con la economía y con las decisiones del Banco Central Europeo. Si el Euríbor sube, la cuota de una hipoteca variable sube; si baja, la cuota baja. Un diferencial más bajo siempre te favorece.
Más allá del tipo de interés: costes asociados
El tipo de interés no es el único coste. Debes tener en cuenta:
- Los gastos de tasación, notaría, registro y gestoría, y los impuestos (ITP o IVA más AJD según el tipo de vivienda y comunidad).
- Los productos vinculados: bancos que ofrecen bonificaciones si contratas seguros, planes de pensiones o domicilias la nómina. Calcula si compensan.
- La comisión de apertura, si existe, y las comisiones por amortización anticipada, reguladas por ley.
Cuánto puedes permitirte
Como guía, la cuota no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos del hogar. Además, necesitarás ahorros para la entrada, ya que el banco suele financiar como máximo el 80 % del valor de tasación o del precio de compra (el menor), y para los gastos asociados.
Amortizar antes de tiempo
Puedes adelantar capital total o parcialmente. Si reduces el plazo, ahorras más intereses; si reduces la cuota, ganas holgura mensual. Compara siempre con la alternativa de invertir ese dinero o mantener un fondo de emergencia.